Der verständlichste Artikel über die Immobilienertragsteuer, den Sie je gelesen haben, inkl. Test: Wie hoch ist die IMMO-EST?
Unser Artikel zur ImmoESt Österreich verständlich erklärt
1. DIE Immobilienertragsteuer im Überblick
Steuerrecht ist nicht jedermanns Sache. Sie sind nicht allein, wenn Sie jeden Gesetzestext fünfmal lesen müssen, damit Sie ihn verstehen. In diesem Artikel geht es um die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen. Wir haben uns alle Mühe gegeben, die Dinge so einfach wie möglich zu erklären. Ehrenwort.
1.1 Einführung in die Immo-ESt
Die Immobilienertragsteuer, welche auch als ImmoESt bezeichnet wird, gehört zur Einkommensteuer und möchte vor allem jene besteuern, die mit Immobilien spekulieren und diese ankaufen, um sie gewinnträchtig weiterzuverkaufen.
Darum ist eine Liegenschaft, in der Sie nachweislich für einen gewissen Zeitraum gewohnt haben, von der Immobilienertragsteuer ausgenommen.
Bei schnellen Wiederverkäufen oder Immobilien, die nie als Hauptwohnsitz genutzt wurden, sieht das Finanzamt ein zusätzliches Einkommen und dieses möchte der Fiskus versteuern.
1.2 Spekulationssteuer - abgelöst durch die Immobilienertragsteuer
Die Einführung der Immo-ESt in Österreich im April 2012 hat die Besteuerung von Immobilienverkäufen grundlegend verändert. Vor dieser Reform waren nur jene Immobilienverkäufe steuerpflichtig, die innerhalb einer sogenannten Spekulationsfrist von 10 Jahren (ab dem Kaufdatum) verkauft wurden. Verkäufe außerhalb dieser Frist waren steuerfrei.
Doch mit der Einführung der Immobilienertragsteuer wurde diese Spekulationssteuer abgeschafft und grundsätzlich alle Immobilienverkäufe steuerpflichtig – unabhängig davon, wann die Liegenschaft angeschafft wurde.
1.3. Erlös und Gewinn
Bevor wir loslegen: Für das Verständnis von steuerrechtlichen Themen ist die Unterscheidung von Veräußerungsgewinn und Veräußerungserlös unabdingbar. Nochmals zur Auffrischung:
Erlös ist der gesamte Verkaufspreis. Gewinn (auch Ertrag) ist die Differenz zwischen Anschaffungspreis und Verkaufspreis.
Legen wir los.
2. BEFREIUNGEN – Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer
Lassen Sie uns zuerst einmal prüfen, eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer für Sie greift. Wir möchten Sie so gut es geht auf die Eckpfeiler hinweisen, damit Sie nicht aufgrund von Formfehlern doch auf einmal Immobilienertragsteuer zahlen müssen. Selbst ohne spekulative Absichten.
2.1 Hauptwohnsitz - Ihr eigenes Zuhause
Die Hauptwohnsitzbefreiung besagt, dass Sie keiner Immobilienertragsteuer unterliegen, wenn die von Ihnen zu verkaufenden Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist, Sie also dort gemeldet sind. Aber Achtung, eine sehr kurze oder nur teilweise Nutzung Ihrer eigenen Immobilie als Hauptwohnsitz kann zum Verlust dieser Ausnahme führen.
Wenn folgende Tatbestände erfüllt sind, ist die Hauptwohnsitzbefreiung auf jeden Fall erfüllt:
- Die Immobilie wurde von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, jedoch für mindestens zwei Jahre.
- Die Immobilie wurde fünf Jahre von Ihnen durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, und zwar innerhalb der letzten zehn Jahre. Bei dieser Regel kann die Immobilie auch in der restlichen Zeit vermietet worden sein. Wesentlich ist, dass Sie binnen zehn Jahren fünf Jahre ohne Unterbrechung dort gemeldet waren.
Das sind die einfachen Fälle, die Sie leicht überprüfen können. Hier Dinge, worauf Sie achten sollten:
- Es gibt eine Toleranzfrist von 1 Jahr. Bei der Zwei-Jahresregel dürfen Sie bis zu einem Jahr nach dem Kauf einziehen und bis zu einem Jahr vor dem Verkauf ausziehen, solange Sie insgesamt 2 Jahre dort gewohnt haben.
- Bei dem Tatbestand von fünf von zehn Jahren können Sie bis zu einem Jahr nach dem Verkauf dort wohnen bleiben. Wenn Sie vor dem Verkauf ausziehen, bleibt die Befreiung bestehen.
- Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht vererbbar. Auch wenn beispielsweise Ihre Eltern in dem zu verkaufenden Haus gewohnt haben und die oben genannten Kriterien erfüllt hatten, geht die Befreiung nicht auf Sie über. Für die Hauptwohnsitzbefreiung müssen Sie die Voraussetzungen erfüllen. Aber beim 2. Tatbestand zählen auch Zeiten vor dem Eigentum, z.B. wenn Sie in einem geerbten Haus gewohnt haben oder als Mieter in dem Objekt gewohnt haben.
2.2 HERSTELLERBEFREIUNG - EIGENS ERRICHTETE GEBÄUDE
Die Herstellerbefreiung wird im Regelfall nur dann gewählt, wenn keine Hauptwohnsitzbefreiung möglich ist. Grund dafür ist, dass die Befreiung nur auf das Gebäude selbst, nicht aber auf den Grundstückswert angewendet werden kann.
Selbst hergestellt ist ein Gebäude dann, wenn es von Ihnen von Grund auf neu errichtet wurde.
Achtung, auch die umfangreichste Sanierung gilt nicht als Neuerrichtung.
Die Herstellerbefreiung gilt auch dann, wenn Sie ein oder mehrere Unternehmen für die Errichtung beauftragt haben, allerdings das Risiko einer Kostenüberschreitung selbst getragen haben. Auch bei der Herstellerbefreiung gilt: Die Befreiung kann nicht vererbt werden.
Wie schon erwähnt, bezieht sich die Befreiung nur auf das hergestellte Gebäude. Das Grundstück wird sehr wohl besteuert.
Wie hoch der Wertanteil des Grundstücks am Verkaufspreis ist, muss im Einzelfall festgestellt werden.
Eine gute Idee bekommen Sie, indem Sie sich die Grundstückspreisspiegel der jeweiligen Gemeinde ansehen. So können Sie sich grob den angenommen Wert Ihres Grundstücks berechnen.
2.3 ERBSCHAFTEN UND SCHENKUNGEN - IMMOEST ERST BEI VERKAUF
Bei Erbschaften und auch Schenkungen fällt keine Immobilienertragsteuer an. Das heißt, durch die Erbschaft selbst entstehen keine Steuerabgaben. Diese entstehen nur bei entgeltlichem Erlös. Sollten Sie die geerbte oder geschenkte Immobilie verkaufen, fällt ohne Wohnsitzbefreiung allerdings sehr wohl die Steuer an. Das relevante Datum für die Bestimmung der Höhe der Immobilienertragsteuer ist das Kaufdatum des Vorbesitzers.
Wie oben bereits erwähnt, gehen allerdings die Wohnsitz- & Herstellerbefreiung des Vorbesitzers nicht auf Sie über.
2.4 ENTEIGNUNG - IMMOEST-BEFREIT
ine weitere Befreiung ist die Enteignung. Vom Schicksal Gebeutelte, die ihre Immobilie oder ihr Grundstück verkaufen müssen, um einer Enteignung zu entgehen, sind ebenfalls immo-ESt-befreit.
3. ImmoESt-pflichtige IMMOBILIENVerkäufe
Wenn keine der oben genannten Befreiungen auf Sie zutrifft, sind Sie bei sofortigem Verkauf Ihrer Immobilie wohl oder übel ImmoESt-pflichtig.
Wie hoch die Immobilienertragsteuer in Ihrem Fall ist, hängt vom Kaufdatum der Immobilie ab.
3.1 DAS KAUFDATUM IST ENTSCHEIDEND
Grundstücke und Immobilien werden abhängig vom Kaufdatum unterschiedlich versteuert. Eine Erbschaft oder Schenkung ist daher, für diese Unterscheidung unwesentlich.
Wichtig auch noch zum Verständnis: Grundstücke und die darauf liegende Immobilie können separat als Alt- bzw. Neuvermögen bewertet werden. Beispielsweise, wenn ein Grundstück vor 2002 gekauft wurde und erst nach 2002 bebaut wurde, wird das Grundstück als Altvermögen, die Immobilie jedoch als Neuvermögen bewertet.
3.2 ALTVERMÖGEN - ANSCHAFFUNG VOR 31.03.2002
Altvermögen sind Immobilien bzw. Grundstücke, die schon lange in Ihrem Besitz oder auch in Familienbesitz sind und deren letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 31.03.2002 stattgefunden hat.
Hierbei entsteht eine pauschale Steuerpflicht von 4,2 Prozent des Verkaufspreises. In der Regel fährt man mit Altvermögen deutlich besser.
Ein Beispiel:
Hier ein Beispiel:
Die Immobilie wurde von Ihren Eltern im Jahr 1998 gekauft und dieses Jahr vererbt.
Sie verkaufen sie im Jahr 2020 um 400.000 €.
Die Immobilienertragsteuer beträgt 16.800 € (4,2% von 400.000 €).
Für alle, die es ganz genau wissen wollen: mit dem pauschalen Steuersatz soll der Gewinn des Altvermögens wie auch bei Neuvermögen mit einem Steuersatz von 30 Prozent besteuert werden.
Das Finanzamt geht davon aus, dass im Normalfall 86 Prozent des Verkaufserlöses für die Anschaffungskosten aufgewendet wurden. Also bleiben 14 Prozent, die Ihren Gewinn ausmachen. Und wenn Sie den von Ihnen angenommen Gewinn von 14 Prozent mit 30 Prozent besteuern, kommen Sie auf die 4,2 Prozent.
3.3 Umwidmung bei Grundstücken
Eine Sonderregel: bei Grundstücke, die nach Ende 1987 umgewidmet wurden, nimmt das Finanzamt aufgrund der Wertsteigerung die Anschaffungskosten statt mit 86 Prozent vom Erlös mit nur 40 Prozent an. Somit bleiben 60 Prozent Gewinn, und wenn man diesen mit 30 Prozent versteuert, kommt man auf 18 Prozent effektive Versteuerung des Erlöses. Aber genug mit Zahlen jongliert.
3.4 NEUVERMÖGEN - ANSCHAFFUNG AB DEM 31.03.2002
Als Neuvermögen gelten alle Grundstücke und Immobilien, die ab dem 31.03.2002 erworben wurden.
Sofern keine Befreiung greift, wird das Finanzamt Ihren erzielten Gewinn aus der Veräußerung, also die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten (Kaufpreis inkl. Grunderwerbsteuer, Maklerkosten etc.), in der Höhe von 30 Prozent besteuern.
Ein Beispiel:
Sie kaufen eine Wohnung aus Anlegergründen im Jahr 2018 um 170.000 €.
Im Jahr 2020 verkaufen Sie sie weiter um 250.000 €.
Die Immo-ESt beträgt in diesem Fall 24.000 € (30 % von 80.000 €)
4. BERECHNUNG DER IMMOBILIENERTRAGSTEUER
4.1. Gewinnberechnung bei Altvermögen
Verkaufspreis * 4,2% =
zu zahlende Immobilienertragssteuer
Wie in Punkt 3.2 erwähnt wird für Altvermögen ein fester Steuersatz von 4,2% auf den gesamten Verkaufspreis angewendet. Bei dieser Methode gibt es keine Möglichkeit, irgendwelche Kosten abzuziehen. Wer möchte, kann aber auch bei Altvermögen den tatsächlichen Gewinn berechnen, wie das bei Neuvermögen verlangt wird.
4.2 Gewinnberechnung bei Neuvermögen
(Verkaufspreis − Anschaffungskosten − wertsteigenernde Herstellkosten - akkumulierte Abschreibung) × 30% =
zu zahlende Immobilienertragssteuer
Bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns aus dem Verkauf einer Immobilie, die zum Neuvermögen gehört, können bestimmte Aufwände vom Verkaufserlös abgezogen werden. Das Finanzamt nennt das Anpassung des Anschaffungswertes.
Diese nachweisbaren Aufwände müssen direkt im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Herstellung oder dem Verkauf der Immobilie stehen.
- Anschaffungskosten: Das sind die Kosten, die ursprünglich für den Erwerb oder die Herstellung der Immobilie angefallen sind. Hierzu zählen beispielsweise Kaufpreis, Gebühren des Notars, Grundbucheintragungskosten, Maklerprovisionen usw.
- Wertsteigernde Instandhaltungs- und Herstellungsaufwände umfassen umfangreiche Sanierungen wie den Austausch von Heizsystemen, Fenstern oder Dächern sowie bauliche Erweiterungen, z.B. Zubauten oder die Schaffung neuer Sanitäranlagen. Investitionen in erneuerbare Energien, Sicherheitsupgrades wie Alarmanlagen und behindertengerechte Umbauten, etwa Aufzüge, zählen ebenfalls dazu.
- Verkaufskosten: Bei Verkauf entstehende Kosten können ebenfalls abgezogen werden. Dazu gehören beispielsweise Maklerprovisionen oder Kosten für die Bewerbung des Verkaufs.
Folgende Anpassungen können nicht geltend gemacht werden:
- Einfache Reparaturen, Malerarbeiten an der Fassade, Schleifen des Parketts und auch der Einbau einer neuen Küche können nicht geltend gemacht werden.
Haben Sie die Aufwände bereits bei der Vermietung als Abschreibungen einkommenssteuermindernd geltend gemacht, können Sie diese nicht mehr geltend machen.
4.3 REGELBESTEUERUNGSOPTION: ANTRAG AUF NIEDRIGEREN GEWINNSTEUERSATZ
Wer möchte, kann seinen Gewinn aus dem Immobilienverkauf auch anstatt dessen mit dem regulären geltenden Einkommensteuersatz versteuern.
Da die Einkommensteuer in Österreich allerdings gestaffelt ist und zusätzliche Einkünfte über 18.000 pro Jahr bereits mit 35 Prozent besteuert wird, kann sich diese Variante nur für jemanden lohnen, der kein oder nur ein wirklich sehr geringes Jahreseinkommen aufweist. Ohne Einkommen fährt man mit dieser Art der Besteuerung bei einem Gewinn aus dem Immobilienverkauf von unter 57.000 € besser.
ertsteigenernde Herstellkosten - akkumulierte Abschreibung) × 30% =
zu zahlende Immobilienertragssteuer
Bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns aus dem Verkauf einer Immobilie, die zum Neuvermögen gehört, können bestimmte Aufwände vom Verkaufserlös abgezogen werden. Das Finanzamt nennt das Anpassung des Anschaffungswertes.
Diese nachweisbaren Aufwände müssen direkt im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Herstellung oder dem Verkauf der Immobilie stehen.
- Anschaffungskosten: Das sind die Kosten, die ursprünglich für den Erwerb oder die Herstellung der Immobilie angefallen sind. Hierzu zählen beispielsweise Kaufpreis, Gebühren des Notars, Grundbucheintragungskosten, Maklerprovisionen usw.
- Wertsteigernde Instandhaltungs- und Herstellungsaufwände umfassen umfangreiche Sanierungen wie den Austausch von Heizsystemen, Fenstern oder Dächern sowie bauliche Erweiterungen, z.B. Zubauten oder die Schaffung neuer Sanitäranlagen. Investitionen in erneuerbare Energien, Sicherheitsupgrades wie Alarmanlagen und behindertengerechte Umbauten, etwa Aufzüge, zählen ebenfalls dazu.
- Verkaufskosten: Bei Verkauf entstehende Kosten können ebenfalls abgezogen werden. Dazu gehören beispielsweise Maklerprovisionen oder Kosten für die Bewerbung des Verkaufs.
Folgende Anpassungen können nicht geltend gemacht werden:
- Einfache Reparaturen, Malerarbeiten an der Fassade, Schleifen des Parketts und auch der Einbau einer neuen Küche können nicht geltend gemacht werden.
Haben Sie die Aufwände bereits bei der Vermietung als Abschreibungen einkommenssteuermindernd geltend gemacht, können Sie diese nicht mehr geltend machen.
5. Fazit
Die Frage, ob Sie steuerpflichtig sind oder nicht, lässt sich tatsächlich schnell und leicht beantworten. Zugegebenermaßen ist die Herstellerbefreiung schon etwas komplexer.
Und die Frage, wie hoch die Immobilienertragsteuer genau ist, lässt sich in diesem (und wahrscheinlich keinem) Blogbeitrag nicht beantworten. Allerdings sollten Sie eine grobe Berechnung nun einfach durchführen können. Für eine detaillierte und genaue Berechnung empfehlen wir, sich an einen Steuerberater zu wenden.
Wir hoffen, Sie konnten uns gut folgen und haben gefunden, wonach Sie gesucht haben - dann haben wir unser Ziel erreicht.
Und sollten Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie in oder rund um Wien zu verkaufen, dann schreiben Sie uns. Wir freuen uns.
Die häufigsten Fragen zur IMMOEst
Was ist die Immobilienertragsteuer?
Die Immobilienertragsteuer ist ein Teil der Einkommensteuer, die insbesondere jene besteuert, die mit Immobilien spekulieren, um sie gewinnträchtig weiterzuverkaufen.
Welche Immobilien sind von der Immobilienertragsteuer ausgenommen?
Ein Haus oder eine Eigentumswohnung, in der Sie nachweislich für einen bestimmten Zeitraum gewohnt haben, ist von der Immobilienertragsteuer ausgenommen.
Was versteht man unter Hauptwohnsitzbefreiung?
Sie müssen keine Immobilienertragsteuer zahlen, wenn die zu verkaufende Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist und Sie dort gemeldet sind. Es gibt jedoch bestimmte Kriterien und Zeiträume, die berücksichtigt werden müssen.
Was ist die Herstellerbefreiung?
Die Herstellerbefreiung bezieht sich auf Gebäude, die von Ihnen von Grund auf neu errichtet wurden. Sie gilt jedoch nur für das Gebäude selbst und nicht für den Wert des Grundstücks.
Gibt es eine Immobilienertragsteuer bei ErbE und Schenkungen?
Bei Erbschaften und Schenkungen fällt keine Immobilienertragsteuer an. Steuern werden nur fällig, wenn die geerbte oder geschenkte Immobilie verkauft wird. Ob die Immobilie nach Altvermögen oder Neuvermögen versteuert werden muss, hängt vom Kaufdatum des Vorbesitzers ab.
Was ist der Unterschied zwischen Erlös und Gewinn?
Der Veräußerungserlös ist der gesamte Verkaufspreis einer Immobilie. Der Gewinn (auch als Ertrag bezeichnet) ist die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis.
Ich habe eine Wohnung geerbt und will diese jetzt verkaufen. Welches Kaufdatum wird für die Steuerbetrachtung herangezogen?
Das relevante Datum für die Bestimmung der Höhe der ImmoESt ist das Kaufdatum des Vorbesitzers.
Was passiert, wenn ich eine Immobilie verkaufe, die nie mein Hauptwohnsitz war?
Das Finanzamt vermutet in diesem Fall ein zusätzliches Einkommen, welches versteuert werden muss. Die Art der Berechnung ist abhängig vom Kaufdatum.
Was passiert, wenn ich eine Immobilie verkaufe, die nie mein Hauptwohnsitz war?
Das Finanzamt vermutet in diesem Fall ein zusätzliches Einkommen, welches versteuert werden muss.
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?
Die Besteuerung von Immobilien hängt vom Kaufdatum ab. Immobilien, die bis zum 31.03.2002 erworben wurden, gelten als Altvermögen. Alle ab dem 1. April 2002 gekauften Immobilien werden als Neuvermögen versteuert.
Was versteht man unter Altvermögen?
Als Altvermögen gelten Immobilien, die vor dem 31.03.2002 gekauft wurden. Hierbei beträgt die Steuer pauschal 4,2% des Verkaufspreises.
Was versteht man unter Neuvermögen?
Alle Immobilien, die nach dem 31.03.2002 gekauft wurden. Der erzielte Gewinn wird mit 30% besteuert.
Erzielter Gewinn bei Neuvermögen
Der erzielte Gewinn bei Immobilien, die als Neuvermögen gelten, wird durch den Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten ermittelt. Dieser Gewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig. Die Anschaffungskosten umfassen nicht nur den ursprünglichen Kaufpreis, sondern können auch Kosten für Verbesserungen und Instandsetzungen beinhalten, die den Wert der Immobilie erhöhen. Von diesem berechneten Gewinn können noch bestimmte abzugsfähige Kosten abgezogen werden, beispielsweise Maklergebühren oder Notarkosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf entstanden sind.
